Eine Kleinreparatur ist das Beheben kleinerer Schäden an Einrichtungen oder Vorrichtungen in einer Mietwohnung.

Allgemeines

Eine vertragliche Bestimmung darüber, welche Vertragspartei die Kosten für kleinere Reparaturen im gemieteten Wohnobjekt zu tragen hat, wird als Kleinreparaturklausel bezeichnet. Eine solche Klausel ist in Deutschland in den meisten Mietverträgen enthalten.

Es ist in Deutschland seit langem üblich, dass Mieter von Wohnraum auf ihre eigenen Kosten Kleinreparaturen übernehmen (z. B. Auswechseln von Glühlampen, Austausch von Sicherungen oder Erneuern von Dichtungen). Dennoch gibt es kein Gewohnheitsrecht, mit dem der Vermieter diese Übernahme verlangen kann, sondern den Mieter trifft eine solche Verpflichtung nur, wenn er sie im Mietvertrag eingegangen ist.

Rechtsfragen

Eine Verantwortlichkeit des Mieters für den Zustand des Mietobjekts entspräche nämlich nicht dem gesetzlichen Leitbild: Das deutsche Mietrecht erlegt die Verpflichtung, die „Mietsache […] in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) zu erhalten, ausschließlich dem Vermieter auf. Die Rechtsprechung hält diese gesetzliche Regelung bei Wohnraum für zwingend (vertraglich nicht abänderbar), lässt aber zwei Ausnahmen zu: Nur

können in sehr engen von der Rechtsprechung vorgegebenen Grenzen auf den Mieter durch eine wirksame Vertragsklausel abgewälzt werden, andere Arbeiten dagegen nicht. Eine solche Kleinreparaturklausel erstreckt sich nur auf Teile der Mietsache (z. B. Wohnung), die dem „häufigen“ Zugriff des Mieters unterliegen (wie z. B. Türgriffe, Wasserhähne, Rollladengurte, Lichtschalter u. Ä.). In der Klausel müssen sowohl für den Einzelfall als auch für die vom Mieter aufzubringende Gesamtsumme im Jahr bestimmte Höchstgrenzen definiert werden, deren Betrag nicht überschritten werden darf.

Welcher Betrag unter den Begriff Kleinreparatur fällt, ist nicht allgemein durch eine Rechtsvorschrift geregelt. Es gibt jedoch landesspezifische Regelungen, die den Begriff für Dienstwohnungen definieren. Danach umfassen Kleinreparaturen „das Beheben kleinerer Schäden insbesondere

  • an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas,
  • an den Heiz- und Kochvorrichtungen,
  • an den Fenster- und Türverschlüssen,
  • an den Gurten bzw. Schnüren von Rollläden und Jalousien sowie
  • an Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 80 Euro und der dem Dienstwohnungsinhaber/der Dienstwohnungsinhaberin entstehende Aufwand pro Jahr 240 Euro, höchstens jedoch 8 v. H. der Jahresgrundmiete der Wohnung, nicht übersteigen und die Ein- bzw. Vorrichtungen dem direkten und häufigen Zugriff des Dienstwohnungsinhabers/der Dienstwohnungsinhaberin ausgesetzt sind.“ (Abschnitt I Ziffer 1.2 SchönKBek)

Aufgrund von Gerichtsurteilen können momentan folgende Beträge als angemessen betrachtet werden:

  • Im Einzelfall ein Betrag von 75,00 bis 100,00 Euro.
  • Im Jahr maximal 6 bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete.

Übersteigen die Reparaturkosten den im Vertrag festgelegten Betrag, müssen sie vollständig vom Vermieter getragen werden.

Österreich

Im österreichischen Mietrechtsgesetz (§§ 3 und 6 MRG) ist die Erhaltungspflicht des Vermieters detaillierter beschrieben. Für das Innere des Mietgegenstandes besteht demnach generell keine Erhaltungspflicht des Vermieters (es sei denn, es handelt sich um substanzielle Schäden am Haus). Der Vermieter von in Österreich gelegenen Objekten kann also dem Mieter die Erhaltungspflicht für das Innere des Mietobjekts unbeschränkt auferlegen und ist anders als bei einem Mietobjekt in Deutschland nicht verpflichtet, solche Arbeiten auszuführen.

Literatur

  • Hans R. Neuhäuser: Der Mietvertrag – Vermieterhandbuch für die Vertragsgestaltung. 2. Auflage. Fachverlag onlineMietvertrag, 2010, ISBN 978-3-00-026555-6.

Einzelnachweise

  1. 1 2 Zum Beispiel im Freistaat Bayern die Schönheitsreparaturenbekanntmachung vom 18. Juni 2014 (FMBl Nr. 9/2014 S. 142 vom 8. August 2014)

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