Änderungen zum 1. Januar 1983

Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (MWoErhG) vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), mit dem auch § 550b in das BGB eingefügt worden ist, sollte „marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr Geltung verschafft“ werden, der „sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mieter Rechnung getragen, als auch die Interessen des Vermieters an der Wirtschaftlichkeit der Wohnungen berücksichtigt“ werden und die unübersichtliche Rechtslage zur Mietkaution sollte bereinigt und ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite geschaffen werden (Gesetzesbegründung Bundesdrucksache 9/2079 S. 1 f).

Wichtigste Änderungen waren:

• Einführung von Staffelmietenverträgen für Neu- und Altbauten um eine raschere Anpassung der Mieten an die Marktentwicklung zu ermöglichen.
• Einführung von Zeitmietverträgen über maximal 5 Jahre für Wohnungen, die wegen künftigen Eigenbedarfs oder beabsichtigten Baumaßnahmen leer stehen.
• Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen.
• Anpassung der Vergleichsmieten an den durchschnittlichen Mietabschlüssen der letzten drei Jahre. Dabei ist eine Steigerung bis zu 30 Prozent in drei Jahren erlaubt.
• Vereinfachung des außergerichtlichen Mieterhöhungsverfahrens.

Änderungen zum 1. September 2001

• Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.
• Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.
• Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.
• Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.
• Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon kann durch Landesrecht diese Frist bis auf zehn Jahre verlängert sein.
• Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.
• Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) 2013

Zum 1. Mai 2013 trat eine weitere Mietrechtsänderung in Kraft, die am 1. Februar 2013 den Bundesrat passiert hatte. Die Novellierung des Mietrechts betrifft im Wesentlichen vier Regelungskomplexe: die energetische Gebäudesanierung, das Vorgehen gegen Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem können die Länder den Anstieg von Bestandsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren von 20 auf 15 Prozent herabsetzen. Erstmals gesetzlich geregelt wird auch das Contracting, für das der Gesetzgeber den neuen Paragraphen § 556c BGB geschaffen hat.

Die wichtigsten Änderungen 2013:

• Sofern die Wohnung weiterhin nutzbar ist, wirken sich energetische Modernisierungen erst ab dem 4. Monat mietmindernd aus.
• Die energetische Modernisierung (in Bezug auf die Mietsache) rechtfertigt eine Mieterhöhung und findet stärkere Berücksichtigung im Mietspiegel.
• Die Modernisierungsankündigung wird um den Hinweis ergänzt, dass der Mieter ab Zugang der Ankündigung einen Monat Zeit hat, Härtegründe ins Feld zu führen (§ 561 BGB).
• Die Härtefallprüfung bei der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete (wie bisher maximal 11 % p. a.) wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlegt. Dadurch entfällt sie als Verzugsgrund.
• Als Begründung für Modernisierungsmaßnahmen reicht die Berufung auf anerkannte Pauschalwerte.
• Für den Umstieg auf Contracting bedarf es keiner Zustimmung des Mieters. Sofern eine neue Anlage errichtet, effizient betrieben wird oder die Wärme aus einem Wärmenetz kommt, die Umstellung für den Mieter kostenneutral verläuft und rechtzeitig angekündigt wird, dürfen die Contracting-Kosten anstelle der bisherigen Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden.
• Bei Verweigerung der Kautionszahlung oder einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten kann der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen.
• Räumungssachen werden bei Gericht künftig vorrangig bearbeitet.
• Über eine neue Sicherungsanordnung können säumige Mieter gerichtlich zur Hinterlegung von Kreditsicherung für die weiter auflaufenden Mietschulden verpflichtet werden. Reagiert er darauf nicht, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.
• Die sogenannte Berliner Räumung ist nun rechtens.
• Der Vermieter kann im Zuge des einstweiligen Verfügungsverfahrens schnell Räumungstitel gegen weitere, unberechtigte Untermieter erwirken.
• Die Schutzlücke bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen durch das sogenannte Münchener Modell (Eigenbedarfsbedingte Kündigung des Eigentümers von Mietshäusern vor deren Umwandlung in Wohneigentum) wird geschlossen.

Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen in Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in Deutschland beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug aber bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend (Art. 240 § 2 EGBGB n.F.).

Kündigung

Im Allgemeinen beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit („spätestens am dritten Werktag eines Monats“). Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für den Mieter ist unzulässig. Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate, sie verlängert sich jedoch nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB). Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, enthalten häufig die (bis dahin gesetzlich gültige) Regelung, dass bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter zwölf Monate beträgt. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, in denen die Kündigungsfristen nicht formularmäßig formuliert sind, können im Einzelfall immer noch gültige schlechtere Bedingungen für Mieter enthalten.

Fälligkeit der Miete

Die Fälligkeit der Miete ist durch § 556b Abs. 1 BGB geregelt und besagt: „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Bei einer vereinbarten monatlichen Mietzahlung ist das somit der dritte Werktag eines Monats. Dabei ist zu beachten, dass hier Samstage im Gegensatz zu anderen Bereichen, wie z. B. im Arbeitsrecht, nicht als Werktag zählen, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (BGH, 13. Juli 2013 – VIII ZR 291/09). Im verhandelten Fall ging es um die Miete für Februar 2008, die vom beklagten Mieter am 5. Februar beim Konto der klagenden Vermieterin einging. Nach Ansicht des BGH war die Gutschrift der Miete, ausgehend vom Freitag den 1. Februar als ersten Werktag am Dienstag den 5. Februar als dritten Werktag, fristgerecht. Der BGH begründete sein Urteil damit, dass an Samstagen regelmäßig keine Bankgeschäfte vorgenommen würden, wodurch im vorliegenden Fall „dem Mieter lediglich zwei Bankgeschäftstage zur Verfügung stünden, was im Ergebnis zu einer Verkürzung der auf drei Werktage bemessenen Frist zur Bewirkung der Mietzahlung führe“.

Ergänzend dazu entschied der VIII. Zivilsenat des BGH am 5. Oktober 2016: „Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.“ Eine Mietvertragsklausel wie „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an“ ist unwirksam (VIII ZR 222/15). Der BGH bestätigte hiermit die Urteile aus zwei Vorinstanzen, bei denen eine Vermieterin erfolglos auf Kündigung des Mietvertrages und Räumung der Wohnung gegen einen Mieter geklagt hatte, dessen Mietzahlungen für die Monate März bis Mai 2014 spätestens am dritten Werktag des Monats zur Überweisung in Auftrag gegeben wurden, jedoch jeweils erst nach dem dritten Werktag auf dem Konto der Vermieterin eingingen. Urteilsbegründung ist, dass Mieter nicht dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses bei von ihnen nicht zu verantwortenden möglichen Zahlungsverzögerungen durch Zahlungsdienstleister ausgesetzt werden dürfen.

Zu erwähnen ist, dass § 556b BGB den über 100 Jahre bestehenden § 551 BGB ersetzte, in dem die Fälligkeit der Miete zum "Ende der Mietperiode", also im Nachhinein, geregelt war.

Mietsicherheit

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet, umgangssprachlich auch Mietkaution. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die Kaution darf in drei monatlichen Raten gezahlt werden, entweder in bar oder als Überweisung. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietvertrags fällig, die beiden anderen zu Beginn der 2 folgenden Monate. Dabei sind abweichende Vereinbarungen möglich, solange sie den Mieter nicht benachteiligen. (§ 551 BGB).

Mieterhöhungen

Die Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB ermöglicht dem Vermieter, die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Ein Anspruch des Mieters zur Absenkung einer zu hoch vereinbarten Miete besteht jedoch (grundsätzlich) nicht. Zur Begründung kann entweder auf Vergleichswohnungen oder aber auf den örtlichen Mietspiegel verwiesen werden. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z. B. Berlin, Hamburg) ist dieser bei der Begründung der Mieterhöhung zwingend anzugeben. Der Vermieter darf die Miete mit Mieterhöhungen gem. § 558 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen, in Ballungsgebieten mit Wohnungsknappheit sind es nach der aktuellen Mietrechtsänderung 15 Prozent (sog. Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung selbst ist formal so ausgestaltet, dass der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, den er ggf. (innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Ablauf des Zustimmungszeitraums von zwei Monaten) klageweise geltend machen muss. Eine Veränderung des Mietzinses tritt (ggf. rückwirkend) erst ein, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Nach § 557b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (jetzt: Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird (Indexmiete). Während der Geltungsdauer sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, ausgenommen wegen Modernisierung.

Führt der Vermieter (in zulässiger Weise) wohnwertverbessernde Maßnahmen durch, kann er die Kosten dieser sog. Modernisierung gem. § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Dabei können 8 % (bis zum 31. Dezember 2018: 11 %) der auf die Wohnung entfallenen (umlagefähigen) Kosten jährlich auf die Miete dazu gerechnet werden. Zur Ermittlung der monatlichen Erhöhung muss dieser Wert somit durch 12 dividiert werden. Die Mieterhöhung ist nicht zustimmungsbedürftig, d. h. allein die (formell ordnungsgemäße) Erklärung des Vermieters führt zu einer Änderung der Miete. Die erhöhte Miete wird dann (im Regelfall) mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil entschieden, dass bei einer Mieterhöhung infolge von Modernisierungen als Grundlage nicht die tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur die notwendigen Kosten eingehen dürfen. In dem Fall war nach einem Gutachten festgestellt worden, dass zu umfangreiche Deinstallationen bei einem Einbau eines Wasserzählers vorgenommen wurden.

Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (insbesondere Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter (korrekter) Abrechnung ist die finanzielle Belastung für den Mieter jedoch unverändert.

Mietminderung

Von Mietminderung spricht man juristisch, wenn eine Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d. h. kraft Gesetzes, gemindert (vgl. § 536 BGB). Das bedeutet, dass eine Mietminderung weder beantragt noch genehmigt werden muss. Der Mieter „mindert“ die Miete nicht, sondern kürzt die Mietzahlung, weil sich die Miete kraft Gesetzes gemindert hat. Die gesetzliche Mietminderung ist nach Grund und Höhe („Ob“ und „Wie“) zwischen Mieter und Vermieter oft streitig.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind

• Der Mangel darf nicht unerheblich sein.
• Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
• Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und er ist ihm nicht durch grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung unbekannt geblieben.

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

• der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
• der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
• der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
• der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Der Mieter kann sein Recht, die Miete zu kürzen, nicht (mehr) wegen vorbehaltloser Zahlung verlieren (so noch die alte Rechtslage bis zum 31. August 2001). Das kann nur nach einem stillschweigenden Verzicht (in der Praxis unbedeutsam) oder nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Fall sein. Das Recht zur Kürzung der Mietzahlung steht dem Mieter auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte Maßnahmen durchführen zu wollen, die den Wohnwert erhöhen. Das Recht zur Mietkürzung kann weder bei Wohnraum- noch bei Gewerbemietverträgen vertraglich ausgeschlossen werden.

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen. Für die Fehlerbeseitigung ist dem Vermieter eine angemessene Zeit einzuräumen, die sich nach dem konkreten Mangel bemisst (defekte Heizung im Winter verglichen mit Fußbodenleiste). Falls der Mieter die Beseitigung des Mangels jedoch verweigert oder behindert, ist eine Mietminderung nicht erlaubt.

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Die Urteile werden in inoffiziellen Minderungstabellen, an denen sich die Praxis orientiert, zusammenfassend dargestellt. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch ist. Kürzt der Mieter den Mietzins wegen eines Mietmangels in einer Höhe, die über dem liegt, was das Gericht als angemessen erachtet, drohen dem Mieter im Falle einer Mietzinsklage indes insoweit Kostennachteile, als der vorgenommene Abzug über dem rechtlich zulässigen Abzug liegt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03) bildet die Bruttomiete inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung. Da Nebenkosten Vorauszahlungen für das ganze Jahr sind, ist aber immer noch eine Einzelfallentscheidung notwendig.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Fotos oder Zeugen ist wichtig.

Weitere Vertragsbestandteile

In Wohnungsmietverträgen enthalten ist meist ein Passus über die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel (z. B. für Haus- und Wohnungstüre, Briefkasten, Keller usw.), gegebenenfalls über mitgemietete Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen oder Teppichböden. Des Weiteren sind oftmals auch weitere vertragliche Rechte und Pflichten geregelt. Beispiele von Rechten wären unter anderem Nutzungsrechte von Kellerräumen, Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen oder Trockenböden, Spielplatz-, Grünflächen-, Parkflächen- oder Garagennutzung etc. Zu den möglichen Pflichten gehören z. B. Vorgaben für Schönheitsreparaturen und Kleinstreparaturen so wie der Zustand der Wohnung, der bei Auszug nach Vertragskündigung einzuhalten ist. Des Weiteren kann der Mietvertrag Regelungen zur Kehrwoche, Schneeräumung u. ä. beinhalten. Manche der hier erwähnten Punkte stehen häufig nicht im Mietvertrag, sondern in der Hausordnung, welche allerdings häufig vertraglich als Bestandteil des Mietvertrages vereinbart wird und somit rechtsverbindlich ist.

Haustiere

Haustiere in Mietwohnungen bedürfen je nach Umstand der Genehmigung durch den Vermieter. Mietvertragsklauseln, die ein generelles Tierhaltungsverbot beinhalten, sind unwirksam. Generell erlaubnisfrei ist das Halten von Kleintieren in Käfigen, Aquarien, Terrarien usw., bei denen von einer Beeinträchtigung der Mietsache und anderer Mieter nicht ausgegangen werden kann und der betroffene Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB „unangemessen benachteiligt“ wäre. So zählen z. B. Ziervögel, Fische in Aquarien, Kleintiere wie Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen oder kleine ungiftige Schlangen sowie Schildkröten usw. zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Ebenfalls unwirksam ist ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im formularmäßigen Mietvertrag, was jedoch nicht dazu führt, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Stattdessen müsse eine umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Interessen aller Beteiligten getroffen werden, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (BGH, 20. März 2013 – VIII ZR 168/12):

„[…] die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn [berechtigt] den Vermieter […] nicht dazu, die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Generalverbots ohne Rücksicht auf besondere Umstände des Einzelfalls vollständig zu untersagen. […] Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.“

Schriftform beim Mietvertrag

Bei Mietverträgen gibt es keinen Formzwang. Wird allerdings ein Mietvertrag über Räume (Wohnräume, aber auch Geschäftsräume) für längere Zeit als für ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 S. 1 BGB). Dies führt dann insbesondere zu einer regulären Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf der festen Mietdauer.

Besteht der Mietvertrag aus mehreren losen Blättern, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. Keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind. Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich.

Die Unterzeichnungen von Mieter und Vermieter müssen nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muss es sich um identische Vertragsexemplare handeln. Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft.

Beispielfall: Beide Parteien hatten einen auf zehn Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beigefügt, dass die Unterzeichnung „nur gemäß unserem (letzten) Schreiben“ gilt. Rechtlich wurde auf diese Weise das Angebot zum konkreten Vertragsschluss abgelehnt. Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bestätigt. Somit lag kein formwirksamer befristeter Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen

Vermieter verlangen vor Abschluss eines Mietvertrags oft die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Der Mieter hat laut BGH gegenüber seinem Vermieter jedoch lediglich Anspruch auf eine Quittung für geleistete Zahlungen, aber nicht auf eine weitergehende Bescheinigung.