Buch- und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten der Grundschuld:

1. Buchgrundschuld: Sie ist in Abteilung III des Grundbuches eingetragen mit dem Vermerk "ohne Brief".
2. Briefgrundschuld: Es wird zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III vom Grundbuchamt – auf einem Formular der Bundesdruckerei – ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Der Briefausschluss ist im Grundbuch einzutragen ("ohne Brief"), d. h., eine Grundschuld ist grundsätzlich eine Briefgrundschuld, es sei denn, der Briefausschluss ist eingetragen – dann handelt es sich um eine Buchgrundschuld (§§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 1, Abs. 2 BGB).

Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier; er verkörpert im Rechtsverkehr die Grundschuld. Während für die Übertragung einer Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger im Regelfall die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, reichen bei einer Briefgrundschuld ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. Die Briefgrundschuld lässt also aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist; die Gläubigerstellung kann sich außerhalb des Grundbuchs geändert haben. Die Abtretung einer Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder aber in notariell beglaubigter Form erfolgen. Nachteil der privatschriftlichen Abtretung ist die fehlende Vollzugsfähigkeit im Grundbuch.

Unabhängigkeit zur Forderung

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch zu einer Forderung, d. h., sie sind nicht von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung(en) (beispielsweise Darlehen) abhängig und können für sich allein übertragen oder genutzt werden. In der Praxis wird die Grundschuld allerdings fast nur – wie die Hypothek – zur Sicherung einer Forderung bewilligt. Diese wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet (Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB). Aber auch die Sicherungsgrundschuld ist nicht von dem Bestand der Forderung abhängig. Grundschulden können daher – anders als Hypotheken – auch nach deren Bestellung noch für andere Forderungen als Sicherheit herangezogen werden, indem einfach der Sicherungsvertrag entsprechend erweitert wird. Das ist auch der Grund, weshalb in der Praxis Grundschulden den Hypotheken vorgezogen werden. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden üblicherweise noch Grundschuldzinsen (dingliche Zinsen) und die Nebenleistung eingetragen. Die Grundschuldzinsen sichern höhere Forderungen mit ab, die z. B. durch Zahlungsverzug entstehen und den Grundschuldnominalbetrag übersteigen.

Sicherungsvertrag und Rückgewähranspruch

Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Der Rückgewähranspruch kann auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld gerichtet sein. In der Praxis wird dieser Anspruch von Kreditinstituten aber meistens auf den Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. XI ZR 244/90) dürfen die Banken dafür keine Gebühr verlangen.

Befriedigung des Gläubigers

Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung. Der Rang eines Rechtes in Abt. II und III richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenen Recht vor.

Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach, also der Reihenfolge der Eintragungen nach, befriedigt. Daher verlangen viele Kreditinstitute zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges. Die Rangverhältnisse können durch Einigung und Eintragung geändert werden (sog. Rangbestimmung). Die betreffenden Erklärungen bedürfen nach § 29 GBO der notariellen Beglaubigung.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des dinglichen Anspruchs

Ferner ist üblich, dass der Eigentümer sich gemäß § 800 ZPO in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll, was allerdings auch der Eintragung ins Grundbuch bedarf. Andernfalls muss die Bank in einem Urteil rechtskräftig feststellen lassen, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist. Ein solcher Prozess wäre sehr kostenintensiv und zeitaufwendig. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auch nach einem Eigentumswechsel möglich, ohne dass vorher ein Vollstreckungstitel gegen den neuen Eigentümer erwirkt werden muss.

Persönliche Schuldübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In der Praxis erfolgt anlässlich der Grundschuldbestellung in der Grundschuldbestellungsurkunde üblicherweise auch eine Übernahme der persönlichen Haftung samt Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in Höhe des Grundschuldbetrages und ggf. der Nebenleistungen in das gesamte Vermögen. Die persönliche Haftungsübernahme ist ein von der eigentlichen Grundschuldbestellung zu trennender Vorgang. Es handelt sich dabei um ein abstraktes Schuldversprechen und wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auch um einen gesonderten Vollstreckungstitel gemäß § 794 Absatz 1 Ziffer 5 ZPO. Aus der notariellen Urkunde kann damit die Zwangsvollstreckung sowohl in den belasteten Grundbesitz als auch in das gesamte sonstige Vermögen erfolgen, ohne dass hierzu ein Urteil erforderlich ist.

Bei der Abtretung der Grundschuld geht die persönliche Vollstreckungsunterwerfung nicht automatisch mit der Grundschuld auf den neuen Gläubiger über. Vielmehr muss der selbstständige Anspruch hieraus ausdrücklich mit abgetreten werden. Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuldurkunde muss ebenfalls in der Sicherungsvereinbarung (Sicherungsvertrag) explizit vereinbart sein, es sei denn, sie ist laut den AGB der Bank wirksam als prinzipiell zu leistende Sicherheit vorgegeben; anderenfalls ist sie nichtig.

Haftungsverband

Im Rahmen der Grundschuld haften dem Sicherungsnehmer neben dem Grundstück die wesentlichen Bestandteile (§ 1120 BGB), das Grundstückszubehör (§ 1120 BGB), nach § 1123 BGB die Miet- und Pachtforderungen (bei vermieteten oder verpachteten Beleihungsobjekten); nach den §§ 1127 ff. BGB haften auch Versicherungsentschädigungen, insbesondere Gebäudeversicherungen (§ 1128 BGB) und sonstige Schadensversicherungen (§ 1129 BGB). Dies kann dazu führen, dass ausnahmsweise auch bewegliche Sachen (oder Tiere) mit einer Grundschuld belastet sein können.

Sicherungsgrundschuld

Gesamtgrundschuld

Von einer Gesamtgrundschuld spricht man, wenn dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet, die nicht demselben Eigentümer gehören müssen. Die Gesamtgrundschuld ist gesetzlich nicht geregelt, wohl aber die Gesamthypothek (§ 1132 BGB), deren Voraussetzungen auf die Gesamtgrundschuld angewandt werden dürfen (§ 1192 BGB). Nach der Regelung in § 1132 Abs. 1 BGB sind die Vorschriften der Gesamtschuld anwendbar, denn jedes einzelne Grundstück haftet für die ganze Forderung. Die Belastung jedes Grundstücks steht damit unter der auflösenden Bedingung, dass der Gläubiger aus einem anderen mit haftenden Grundstück befriedigt wird. Der Gläubiger kann wählen, aus welchem der Grundstücke er seine Befriedigung verlangt, er kann aber auch alle belasteten Grundstücke gleichzeitig in Anspruch nehmen. Wird der Gläubiger aus einem oder mehreren Grundstücken befriedigt, so werden die anderen Grundstücke haftungsfrei (§ 1181 Abs. 2 BGB). Zahlt ein Grundstückseigentümer auf die Grundschuld zur Befriedigung des Gläubigers (hierzu zählt auch die Erlösverteilung in der Zwangsversteigerung) und hat er einen Ersatzanspruch gegen die Eigentümer der anderen belasteten Grundstücke, dann erwirbt er in Höhe seines Ersatzanspruchs die Grundschulden auf den anderen Grundstücken. Die Gesamtgrundschuld entsteht wie die Einzelgrundschuld; sie wird erst als Gesamtrecht wirksam, wenn sie am letzten mit haftenden Grundstück eingetragen ist. Aus jeder Eintragung ist sie als Gesamtgrundschuld durch einen Gesamthaftvermerk erkennbar („Mithaft besteht in den Grundbüchern...“).

Eine Gesamtgrundschuld ist wirtschaftlich zweckmäßig, wenn mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, beispielsweise wenn mehrere Grundstücke in ihrer Gesamtheit einen landwirtschaftlichen Betrieb bilden. Der Gläubiger kann gleichzeitig die Zwangsversteigerung aller Grundstücke aus derselben Grundschuld beantragen und durch Verfahrensverbindung im Versteigerungsverfahren (Gesamtausgebot) erreichen, dass ein Erwerber alle belasteten Grundstücke gleichzeitig erwirbt, also in den Genuss der wirtschaftlichen Einheit kommt. Der Gläubiger erhofft sich hierdurch einen höheren Erlös als bei der Zerschlagung der wirtschaftlichen Einheit.

Eine Gesamtgrundschuld entsteht auch bei der Umwandlung eines belasteten bebauten Grundstücks in Wohnungseigentum oder Teileigentum. In diesem Fall wird das ursprüngliche Grundbuchblatt geschlossen und die ursprüngliche Grundschuld wird, ohne dass sie in irgendeiner Weise verteilt wird, in jeweils voller Höhe zur Gesamthaft auf allen neuen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchblättern eingetragen.

Eigentümergrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld ist nach deutschem Sachenrecht eine Grundschuld, die auf den Namen des Grundstückseigentümers in das Grundbuch eingetragen ist. Dies ist möglich, da einer Grundschuld nicht zwangsläufig eine persönliche Forderung gegenüberstehen muss (Merksatz: „Eine Grundschuld hat keinen Schuldgrund“), wie es etwa bei der Hypothek der Fall ist.

Ziel der Eintragung einer Eigentümergrundschuld kann es zum Beispiel sein, sich eine höhere Rangstelle für eine spätere Kreditaufnahme zu sichern. Insbesondere bei einer Eigentümer-Briefgrundschuld steht ein schnelles Sicherungsmittel zur Verfügung. Aber auch durch Schenkung oder Erbschaft von dem ursprünglichen Kreditgeber kann eine Eigentümergrundschuld entstehen.

Eine Eigentümergrundschuld entsteht auch kraft Gesetzes, wenn bei einer Hypothek die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erloschen ist, beispielsweise durch Kredittilgung (§ 1164, § 1177 BGB). Die „freien Teile“ der Hypothek wandeln sich dann automatisch in eine (verdeckte) Eigentümergrundschuld um. Dies ist aus dem Grundbuch in der Regel nicht ersichtlich.

Bestehen außer einer Eigentümergrundschuld noch gleichrangige oder nachrangige Grundpfandrechte Dritter am Grundstück, so können die Inhaber dieser Grundpfandrechte den gesetzlichen Löschungsanspruch aus § 1179a BGB gegen den Eigentümer geltend machen. Der Eigentümer hat dann seine Eigentümergrundschuld zu löschen. Sinn und Zweck dieses seit dem 1. Januar 1978 eingeführten Löschungsanspruches ist es, ein Aufrücken gleichrangiger oder nachrangiger Grundpfandrechte zu ermöglichen. Dieser Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden; dies bedarf aber der Eintragung ins Grundbuch.

Erwerb der Grundschuld

Im Jahr 2007 wurde in den Medien berichtet, dass Grundschulden angeblich missbraucht würden. Da der Sicherungsvertrag bei einer Abtretung (Verkauf) der Grundschuld nicht automatisch auf den neuen Gläubiger übergeht, kann dieser die Grundschuld theoretisch in voller Höhe vollstrecken, wenn ihm der ursprüngliche Sicherungsgrund nicht bekannt ist. Als Gegenmaßnahme des Schuldners wird lediglich eine Schadensersatzklage gegen den ehemaligen Gläubiger, der die Forderung verkauft hat, ohne für eine rechtsgültige Übertragung des Sicherungsvertrages zu sorgen, angesehen.

Der Käufer von grundpfandrechtlich besicherten Forderungen bekommt im Rahmen einer Due Diligence zumeist Kenntnis von den Sicherungszweckerklärungen und kann daher nicht unabhängig von der Darlehensrestschuld aus dem Grundpfandrecht vollstrecken lassen. Der Darlehensnehmer hätte in diesem Fall das Rechtsmittel der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO.

Im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes wurde 2008 gesetzlich festgeschrieben, dass es keinen gutgläubigen einredefreien Erwerb der Sicherungsgrundschuld geben kann. Wird der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Ein bisher – mangels Kenntnis der Sicherungsabrede – nach § 1157 S. 2 BGB dennoch möglicher gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch die neue Regelung nach § 1192 Abs. 1a BGB ausgeschlossen.

Kündigung des Grundschuldkapitals

Das Kapital einer Grundschuld muss gem. § 1193 Abs. 1 S. 1, 3 BGB mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden, bevor die Zwangsvollstreckung aus ihr betrieben werden kann. Eine hiervon abweichende vertragliche Vereinbarung ist aufgrund des Risikobegrenzungsgesetzes durch § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung dient. Das Gleiche gilt auch für die Zwangsverwaltung eines Grundstücks.

Allgemeines

Kreditsicherheiten gelten seit Januar 2014 bankenaufsichtsrechtlich als Kreditrisikominderungstechniken. Werden Kreditsicherheiten durch die in allen EU-Mitgliedstaaten geltende Kapitaladäquanzverordnung (englische Abkürzung CRR) als Kreditrisikominderungstechniken anerkannt, führen sie bei Kreditinstituten zu einer verglichen mit Blankokrediten geringeren Unterlegung durch Eigenkapital. Das hat zur Folge, dass besicherte Kredite mit einem günstigeren Kreditzins gewährt werden können.

Grundschulden gehören zu den Kreditrisikominderungstechniken „mit Sicherheitsleistung“ (Realsicherheiten; Art. 4 Abs. 1 Nr. 58 CRR). Art. 194 CRR stellt Grundsätze für die aufsichtsrechtliche Anerkennung von Kreditrisikominderungstechniken auf, wonach Kreditsicherheiten insbesondere in allen Rechtsordnungen rechtswirksam (englisch valid) und durchsetzbar (englisch enforceable) sein müssen, ausreichend liquide, im Zeitablauf wertstabil und bei einem Kreditereignis zeitnah verwertbar sein müssen. Die positive Korrelation zwischen den Sicherheiten und der Kreditnehmerbonität darf nicht sehr hoch sein (Art. 194 Abs. 4 CRR). Ein etwaiges Rechtsrisiko ist im Zweifel durch Rechtsgutachten auszuschließen.

Grundschulden

Grundschulden gelten als Grundpfandrechte, die nach Art. 125 Abs. 1a CRR ein Risikogewicht von 35 % des Buchwerts erhalten, wenn sie als Wohnimmobilien von Eigentümer selbst genutzt oder vermietet sind, der Beleihungswert der Immobilie nicht wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers und das Risiko des Kreditnehmers nicht wesentlich von der Immobilie abhängt (Art. 125 Abs. 2a und 2b CRR). In der seit Januar 2014 geltenden Solvabilitätsverordnung (SolvV) wird klargestellt, welchen Anforderungen ein für die Zwecke der Kapitaladäquanzverordnung berücksichtigungsfähiger Beleihungswert genügen muss. Diese Anforderungen sind in § 22 SolvV abschließend aufgezählt. Danach muss der Beleihungswert

• nach § 16Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt worden sein oder
• nach § 7 Abs. 7 Gesetz über Bausparkassen unter Beachtung einer von der BaFin genehmigten Bestimmung nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 Gesetz über Bausparkassen ermittelt worden sein oder
• sich auf eine Immobilie in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums beziehen und auf Grundlage von in diesem Staat gültigen strengen Vorgaben in Rechts- oder Verwaltungsvorschriften ermittelt worden sein, die die BaFin als mit der Beleihungswertermittlungsverordnung gleichwertig anerkannt hat oder
• ein anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert sein, der den Anforderungen des § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG genügt.

§ 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG verweist ebenfalls auf das nunmehr geltende PfandBG.

Die Beleihungsgrenze darf nach Art. 125 Abs. 2d CRR 80 % des Beleihungswerts oder Marktwerts nicht überschreiten. Für Gewerbeimmobilien gilt nach Art. 126 Abs. 1a CRR ein Risikogewicht von 50 % des Marktwerts (oder 60 % des Beleihungswerts) mit den gleichen Korrelationsanforderungen wie bei Wohnimmobilien. Dabei muss nach Art. 126 Abs. 2b CRR die Rückzahlung von der Fähigkeit des Kreditnehmers abhängen, den Kredit im Wesentlichen auch aus anderen Finanzierungs­quellen als der Objekt-, Spezial- oder Projektfinanzierung zurückzahlen zu können. Bei einem Ausfall wird beiden Risikopositionen ein Risikogewicht von 100 % zugewiesen (Art. 127 Abs. 3 und 4 CRR). Für alle den Beleihungswert übersteigenden Kredite ist nach Art. 124 Abs. 1 CRR das Risikogewicht für Blankokredite zugrunde zu legen. Außerdem sind angemessene Schadensversicherungen (Art. 208 Abs. 5 CRR) für die Immobilie erforderlich; ein unabhängiger Sachverständiger hat eine Sicherheitenbewertung anzufertigen (Art. 229 Abs. 1 CRR) und eine regelmäßig stattfindende Überwachung durch den Kreditgeber (jährlich bei Gewerbeimmobilien, alle drei Jahre bei Wohnimmobilien) ist erforderlich (Art. 208 CRR).