Wesen der Wohnungsbaugenossenschaft

Die Genossenschaft ist ein gemeinschaftliches Wirtschaftsunternehmen, dessen oberstes Ziel die Förderung seiner Mitglieder z. B. mit gutem und sicherem Wohnraum ist. Es geht darum, die Mitglieder mit dem „Produkt“ des gemeinsamen Unternehmens zu versorgen – bei Wohnungsbaugenossenschaften mit einer guten und sicheren Wohnung – und das auf Dauer. Deshalb ist das Handeln der Genossenschaft auf langfristigen Erfolg und nicht auf kurzfristige Gewinne ausgerichtet.

Den Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft gehören ihr Unternehmen und dessen Wohnungsbestände gemeinschaftlich. Mit dem Beitritt zur Genossenschaft und der Zeichnung von Anteilen erhalten sie einen Versorgungsanspruch mit Wohnraum. Die Wohnung gehört ihnen jedoch nicht, sie erhalten ein Dauernutzungsrecht, das einem Mietverhältnis entspricht. Die Genossenschaft kann dieses Dauernutzungsverhältnis (bei vertragskonformem Verhalten des Mitglieds) nicht kündigen.

Das Handeln der Wohnungsbaugenossenschaften wird durch das Genossenschaftsgesetz GenG und durch die Satzung bestimmt. In § 1 der Satzungen steht als Zweck der Genossenschaft in der Regel „die Versorgung der Mitglieder mit gutem und sicherem Wohnraum“. Häufig ist hier zudem von „sozial verantwortlicher Wohnungsversorgung“ die Rede. Die Wohnungsbaugenossenschaft muss dementsprechend ein ausgewogenes Verhältnis von Investitionen in den Wohnungsbau und in die Bestände (guter Wohnraum) und bezahlbaren Mieten, den so genannten Dauernutzungsentgelten, für „sicheres Wohnen“ erreichen. Aus dem Satzungsziel „sozial verantwortlich“ ergeben sich die sozialen und nachbarschaftlichen Angebote, die viele Wohnungsgenossenschaften zusätzlich zur reinen Wohnungsversorgung erbringen.

Organisation von Wohnungsbaugenossenschaften

Das höchste Organ der Wohnungsgenossenschaft ist die Mitglieder- oder Generalversammlung; in großen Genossenschaften wird diese ersetzt durch eine Versammlung gewählter Vertreter. Diese Versammlung fasst die wesentlichen Beschlüsse und bestimmt aus ihren Reihen den Aufsichtsrat, der wiederum den Vorstand bestellt und mit der Führung der Geschäfte der Genossenschaft beauftragt. Das Geschäft führt der Vorstand in Absprache mit dem Aufsichtsrat eigenverantwortlich, aber beide Organe, Vorstand und Aufsichtsrat, sind den Mitgliedern gegenüber zur Rechenschaft verpflichtet. Ordentliche Mitglieder müssen in der Generalversammlung eine höhere Stimmzahl als die investierenden Mitglieder besitzen. Ermöglicht werden kann dies auch durch einen teilweisen oder vollständigen Stimmrechtsausschluss.

Um für eine Genossenschaftswohnung einen Nutzungsvertrag zu erhalten, muss man zuvor der Genossenschaft als Mitglied beitreten und so genannte Geschäftsanteile zeichnen sowie eine einmalige Verwaltungsgebühr, das „Eintrittsgeld“, bezahlen. Die Höhe und die Zahl der Anteile sind in der jeweiligen Satzung der Genossenschaft festgelegt. In manchen älteren Wohnungsgenossenschaften ist die Höhe der erforderlichen Beteiligung am Unternehmen vergleichbar mit Mietkautionen, die man üblicherweise bei anderen Vermietern bezahlen muss. Bei einigen Genossenschaftsprojekten sind oft höhere Beiträge erforderlich, um das Eigenkapital der Genossenschaft oder des Projektes zu stärken. Auf die gezeichneten Anteile kann je nach Geschäftslage und Entscheidung der Mitgliederversammlung ein jährlicher Gewinnanteil ausgezahlt werden. Bei Kündigung der Wohnung und der Mitgliedschaft bekommt das Mitglied nach einer festgelegten Frist seine Anteile wieder ausgezahlt. Sein Stimmrecht kann man als Mitglied – es gilt das Prinzip eine Stimme pro Kopf – bei der Generalversammlung ausüben, zu der alle Mitglieder schriftlich eingeladen werden. Die mindestens jährlich stattfindende Versammlung beschließt zum Beispiel über die Höhe der Anteile, über die Verwendung der Gewinne, über Änderungen der Satzung oder auch über die Grundsätze des Handelns der Genossenschaft. Mit der Wahl der Aufsichtsräte und des Vorstands nimmt sie direkten Einfluss auf die Arbeit der Geschäftsführung. Um Beteiligungsmöglichkeiten auszuweiten, haben viele Wohnungsgenossenschaften weitere Gremien wie Hausvereine, Siedlungsausschüsse oder Arbeitsgruppen eingerichtet, in denen sich Mitglieder engagieren können.

Vorreiter

Die Wohnungssituation Ende des 19. Jahrhunderts war desolat. Insbesondere in den rasch wachsenden Städten waren die Wohnungen sehr teuer, durch Untervermietung überbelegt und hygienisch unzureichend. In den Städten drohten Epidemien und soziale Unruhen. Der Wohnungsmarkt war gänzlich unreguliert dem Spiel des Marktes überlassen, weshalb die hohe Nachfrage zu extremen Preisanstiegen, Spekulation mit Bauland und zu Entwicklungen wie den so genannten Mietskasernen führte. Nach Vorbildern vor allem in England entstanden in Deutschland ab Mitte des 19. Jahrhunderts erste Versuche, durch das Sammeln von Geld, gesunden und von Gewinnbestrebungen befreiten Wohnraum für „kleine Leute“ zu schaffen. Für das Wohnungswesen ersann Victor Aimé Huber frühe Konzepte für genossenschaftliche Wohnformen, deren praktische Versuche sich allerdings nicht als realitätstauglich erwiesen.

Hermann Schulze-Delitzsch, neben Friedrich Wilhelm Raiffeisen der bedeutendste Beförderer der Genossenschaftsidee in Deutschland, setzte im Jahr 1867 als Landtags- und – später – Reichstagsabgeordneter die Einführung eines ersten Genossenschaftsgesetzes in Preußen und im Norddeutschen Bund durch. Da dieses nur Genossenschaften mit unbegrenzter Haftung kannte, blieb die Zahl der Gründungen von Wohnungsbaugenossenschaften aufgrund des hohen persönlichen Risikos der Gründer begrenzt (28 im Jahre 1888). Wegen ihrer Kapitalschwäche überlebten die meisten dieser frühen Genossenschaften die Wirtschaftskrise von 1874 nicht.

Das Genossenschaftsgesetz von Preußen im Jahre 1867

Als eine der treibenden Kräfte der Genossenschaftsbewegung in Deutschland gilt der Jurist Franz Hermann Schulze-Delitzsch aus dem sächsischen Delitzsch. Von ihm wurde im Jahr 1859 der „Allgemeine Verband der deutschen Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften“ gegründet.

Der eigentliche Zweck dieses Verbandes war die Unterstützung des Handwerks, das sich im Niedergang befand. Die Probleme der Handwerker waren Schulze-Delitzsch bekannt, da er Mitglied einer Kommission für Handwerksangelegenheiten der Nationalversammlung war. Deswegen suchte er nach einer Antwort auf die Missstände im gewerblichen Sektor. Durch Zusammenschlüsse wollte er die Handwerker wettbewerbsfähig machen.

Erste erfolgreiche Genossenschaftsgründungen

Erst das Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften vom 1. Mai 1889, kurz Genossenschaftsgesetz, ermöglichte die Gründung von Genossenschaften mit beschränkter Haftungspflicht, ein wesentlicher Aspekt insbesondere für Wohnungsbaugenossenschaften, die einen im Verhältnis zu anderen Genossenschaftstypen (z. B. Konsumgenossenschaften) sehr hohen Kapitalbedarf hatten. Zugleich schuf die Invaliditäts- und Altersversicherungsgesetzgebung vom 22. Juni 1889 weitere Voraussetzungen für den Erfolg der Baugenossenschaften, weil sie mit der Vergabe von langfristigen und zinsgünstigen Krediten der Versicherungsanstalten an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft einherging. Von da an begannen sich Baugenossenschaften in ganz Deutschland zu entwickeln. Waren es im Jahr 1889 38, so stieg ihre Zahl über 385 (1900), 682 (1906), 747 (1907) und 1056 (1910) auf 1402 im Jahr 1914 schnell an.

Bis zum Ersten Weltkrieg entstanden dabei verschiedene Typen von Wohnungsbaugenossenschaften, von denen viele heute noch bestehen.

1. Sozialreformerische Genossenschaften: Die ersten Gründungen waren weniger Selbsthilfeorganisationen der wohnungssuchenden Arbeiter, als Projekte bürgerlicher Sozialreformer, die durch das Angebot guten und selbstbestimmten Wohnens auch erzieherische Effekte auf die „kleinen Leute“ erreichen sollten. Sie waren als Hilfe zur Selbsthilfe gedacht und hatten reformerischen Anspruch, auch in der Qualität der Wohnungen.

2. Wohnungsvereine: Ab der Jahrhundertwende entstanden sogenannte Beamtenwohnungsvereine, die bestimmten Berufsgruppen vorbehalten waren, vor allem Angestellten und Beamten. Diese konnten auf besondere staatliche Förderungen zurückgreifen und waren deshalb vielfach in der Lage, in attraktiven innerstädtischen Lagen prachtvolle Wohnanlagen zu errichten. Anfang des 20. Jahrhunderts wurden beispielsweise auch einige Eisenbahnergenossenschaften gegründet, die häufig auf Basis von Erbbaurechtsverträgen errichtet wurden. Die Architektur der Beamtenwohnsiedlungen war oft herausragend. Bis zum 21. Jahrhundert haben sich die Aufnahmebedingungen Wohnungsvereine insofern geändert, dass auch mit nicht beamteten Personen Dauernutzungsverträge abgeschlossen werden.

3. Selbsthilfe-Genossenschaften: Außerhalb der Innenstädte, auf günstigem Baugrund, entstanden ab den 1890er Jahren erste Genossenschaften in echter Selbsthilfe von Handwerkern, Facharbeitern und kleinen Unternehmern. Sie entwickelten in mühsamen Schritten erste Siedlungen, die oft eher ländlichen Charakter hatten. Mehrere Genossenschaftssiedlungen waren den Zielen der Gartenstadtbewegung verpflichtet, die innerhalb einiger Siedlungen ansatzweise verwirklicht wurden, wie z. B. in der Gartenstadt Falkenberg in Bohnsdorf/Berlin oder in der Gartenstadt-Genossenschaft in Rüppurr/Karlsruhe. Viele der genossenschaftlichen Initiativen verfolgten soziale und kulturelle Reformideen, ihre Namen zeugen oft vom Programm: Die Genossenschaften Freie Scholle in Berlin (1895), die gleichnamige in Bielefeld (1911), die Siedlungsgenossenschaft Eden (1893) oder die Arbeiter-Baugenossenschaft Paradies (1902) sind einige Beispiele.

Neben dem oft zitierten Leitbild »Licht, Luft und Sonne« zur Überwindung des Wohnungselends, vertraten die Genossenschaften früh weiterreichende Ziele auf dem Gebiet der Lebens-, Sozial-, Kultur- und Wirtschaftsreform. Die verfolgten Prinzipien von Miteigentum, Mitbestimmung und Solidarität schlossen den Ausbau von Bewohnerrechten und emanzipatorischen Gestaltungsmöglichkeiten des Lebens in der Gruppe mit ein. Die Geschichte der Genossenschaftsbewegung ist geprägt von der Bereitschaft zu Innovationen. So sind viele Wohnanlagen inzwischen nicht nur zu Baudenkmälern geworden, ebenso stellen sie Zeugnisse sozial- und kulturhistorischer Leistungen und Entwicklungen dar.

Weimarer Republik

Nach einer kriegsbedingten Stagnation stieg die Zahl der Neugründungen von 1919 bis 1922 in einer regelrechten Gründungswelle weiter an. Während vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Not der frühen 1920er Jahre der Bau von kleinen Siedlerhäusern, oft auch zur Selbstversorgung, vorherrscht, realisieren die Mitgliederunternehmen im Laufe des Jahrzehnts ganze Siedlungen im Geschosswohnungsbau mit einer breiten Vielfalt von Architekturstilen.

Eine umfassende Neuordnung der Wohnungswirtschaft, wie sie im Zuge der Sozialisierungsdebatte der politischen Nachkriegswirren gefordert wird, lässt sich aufgrund des erheblichen Widerstands von Hausbesitzern und der privaten Bauwirtschaft nicht verwirklichen. Dennoch gelingt es einer Koalition von Sozialdemokraten und Gewerkschaften, eine gemeinwirtschaftlich orientierte Bauwirtschaft ins Leben zu rufen. Die von Martin Wagner angedachte „soziale Bauwirtschaft“ setzte auf eine Kooperation von so genannten Bauhütten, genossenschaftlich durch die Gesellen und Arbeiter organisierte Baufirmen, mit gemeinwirtschaftlich agierenden Wohnungsunternehmen. Diese Entwicklung hieß bei Fachleuten Bauhüttenbewegung. So gehörten Ende 1926 dem gewerkschaftlichen Verband sozialer Baubetriebe 148 Betriebe an, die im Schnitt rund 16.000 Arbeiter und Angestellte beschäftigten und Ende 1926 rund 80 Millionen Reichsmark umsetzten.

Neben gewerkschaftlichen Unternehmen der DEWOG-Bewegung entstanden neue Genossenschaften, die die neu gebauten Siedlungen in ihre Verwaltung übernahmen und die Wohnungen an ihre Mitglieder vergaben. Auch viele Genossenschaften aus der Kaiserzeit beteiligten sich am gemeinnützigen Wohnungsbau – unterstützt durch die progressive Wohnungspolitik der jungen Republik und insbesondere mit Mitteln aus der Hauszinssteuer. Etliche Genossenschaften vervielfachen innerhalb der wenigen wirtschaftlich stabilen Jahre der Weimarer Republik die Zahl ihrer Bestände.

Vielerorts entstanden so ganze Siedlungen im Stil des Neuen Bauens, dessen Hauptvertreter im Wohnungsbau Architekten wie Bruno Taut, Otto Haesler, Walter Gropius und Carl Krayl waren. Viele der damals entstandenen Siedlungen stehen heute unter Denkmalschutz, wie z. B. die Siedlung Schillerpark in Berlin-Wedding der Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG, die Angersiedlung des Magdeburger Mieter-, Bau- und Sparvereins oder die Siedlung Georgsgarten der Genossenschaft Volkshilfe in Celle. Während der 1929 beginnenden Weltwirtschaftskrise kam auch der genossenschaftliche Wohnungsbau weitgehend zum Erliegen.

Am 1. Dezember 1930 bekamen die Genossenschaften eine gesetzlich verankerte „Gemeinnützigkeitsverordnung“ von der Weimarer Republik. Dadurch erhielten die Wohnungsbaugenossenschaften Steuerbefreiung nach den jeweils gültigen Steuergesetzen.

Während des Nationalsozialismus

Die Gleichschaltungspolitik der Nationalsozialisten beendete ab 1933 die lebenskulturelle Vielfalt der genossenschaftlichen Gemeinschaften. In vielen der traditionell der Arbeiterbewegung nahestehenden Genossenschaften wurden die Organe Vorstand und Aufsichtsrat zwangsweise neubesetzt, nicht wenige Mitglieder zeitweise verhaftet. Andere Genossenschaften unterwarfen sich hingegen eher bereitwillig dem nationalsozialistischen Regime. Die Selbstbestimmung der Mitgliederunternehmen wurde aufgehoben, Gremien wurden grundsätzlich mit Parteimitgliedern der NSDAP besetzt und Unternehmen zur Fusion gezwungen, um die Steuerung von oben zu erleichtern und abweichende Meinungen zu unterdrücken. Viele kleinere Genossenschaften wurden zwangsweise mit anderen fusioniert. Die Abschaffung von Spar-, Sozial- und Kultureinrichtungen reduzierte die gleichgeschalteten Genossenschaften auf die reine Wohnungsversorgung. Gemeinschaftliche Konzepte wurden von den Nationalsozialisten umgedeutet und in ihrem Sinne missbraucht. Denunziationen und die brutale Verfolgung politisch Andersdenkender zerstörten ehemals solidarische Nachbarschaften. Jüdische Mitglieder wurden per Verordnung zumeist mit den Nürnberger Rassegesetzen von 1935, spätestens mit der Verordnung zur Ausschaltung der Juden aus dem deutschen Wirtschaftsleben von 1938 aus den Genossenschaften ausgeschlossen und mussten ihre Wohnungen räumen. Der NS-Staat bediente sich der genossenschaftlichen Unternehmen als Organe staatlicher Wohnungspolitik im Rahmen seines Siedlungsbaus, der zunächst unter Zielsetzung der Arbeitsbeschaffung stand. Nach der Förderung von Kleinsiedlerstellen in Stadtrandlagen, wurde erst 1936 ein größeres Programm zum Bau von Volkswohnungen insbesondere für Rüstungsarbeiter aufgelegt. So entstanden ab 1936 auch in etlichen Genossenschaften wieder einzelne Bauprojekte. In den Bombennächten der Kriegsjahre fielen viele, teils erst wenige Jahre alte genossenschaftliche Wohnanlagen den Zerstörungen zum Opfer.

Während der Teilung Deutschlands

Das Ende des Zweiten Weltkriegs und der Zusammenbruch des „Dritten Reichs“ hinterlassen in den Wohnungsgenossenschaften nicht nur Häuserruinen und umfangreiche Verwüstungen, auch die personellen und finanziellen Strukturen der Mitgliederunternehmen sind desolat. Viele Organe müssen vollständig neu besetzt werden, erstmals übernehmen auch Frauen Verantwortung in Vorständen und Aufsichtsräten und führen die Genossenschaft durch die Nachkriegszeit. Die zwangsweise erfolgten Fusionen von Genossenschaften während des Nationalsozialismus werden in der Regel nicht rückgängig gemacht. Ebenso bleibt die durch die nationalsozialistische Regierung verfügte Pflichtmitgliedschaft in einem Prüfungsverband für Genossenschaften bestehen. In den ersten Jahren nach dem Krieg widmen sich die Unternehmen alleine dem Wiederaufbau. Erst in den 1950er Jahren setzt auch bei den Wohnungsgenossenschaften der Neubau wieder ein. In beiden deutschen Staaten beteiligen sich Genossenschaften ab Mitte der 1950er Jahre zunehmend an den staatlichen Wohnungsbauprogrammen. In Westdeutschland und in West-Berlin beteiligen sich die Wohnungsbaugenossenschaften in großem Umfang am sozialen Wohnungsbau, der durch seine engen Vorgaben das Bauen und die Belegung der Wohnungen bestimmt. Ab Mitte der 1960er Jahre starten vielerorts Großsiedlungsprojekte, bei denen sich die Baustile der genossenschaftlichen Bauherren kaum von denen der großen kommunalen oder gewerkschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften unterscheiden. Einige der Genossenschaften wachsen zu großen Wohnungsunternehmen mit mehreren Tausend Wohnungen heran. In vielen findet die Mitbestimmung der Mitglieder nur noch über die Wahl von Vertretern statt.

In der DDR wurde ab 1954 ein eigenes „sozialistisches Genossenschaftsmodell“ ins Leben gerufen: die Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft (AWG). Hintergrund bilden die republikweiten Proteste im Juni 1953, bei denen die Demonstrierenden auch eine Verbesserung der Wohnraumsituation fordern.

Die AWG stellt eine Form des Werkswohnungsbaus unter staatssozialistischen Bedingungen dar. Finanzielle und materielle Eigenleistungen der Mitglieder, gekoppelt an betriebliche und gewerkschaftliche Unterstützung, sollten die kommunale Wohnungsversorgung ergänzen, um der drängenden Wohnungsnot zu begegnen. Vom Staat erhielten die Genossenschaften Bauland zur Dauernutzung. Während die Selbsthilfeleistungen der Mitglieder zunächst enge Bindungen an das eigene Haus und die nachbarschaftliche Gemeinschaft schaffen, werden die betrieblichen Selbstbestimmungsrechte der jungen Wohnungsbaugenossenschaften mit einer strikten Einbindung in das System kommunaler Wohnungsbauproduktion beschränkt.

Ab den 1960er Jahren veränderte sich mit Einführung industrieller Bauweisen die Fertigungsweisen der Wohnungsproduktion deutlich. Unter diesen neuen Produktionsbedingungen, vor allem mit der Verfestigung planwirtschaftlicher Strukturen, mussten die AWGs ihre Bauherrenfunktion abgeben und erhielten stattdessen Wohnungsbaukontingente zugeteilt. Die so genannte „territorialen Konzentration“ schuf ab Anfang der 1970er Jahre zudem neue lokale Zusammenfassungen, so dass für die AWG-Mitglieder die Bindung zu „ihrer“ Genossenschaft teilweise verloren ging. Als Beispiel kann die erzwungene Fusion der Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ Strausberg mit der GEWOBA Strausberg im Jahr 1988 dienen. Da die AWGs ebenso wie die volkseigenen Bestände in der Gestaltung der Mieten den planwirtschaftlichen Regelungen unterlagen, hatten sie mit nicht auskömmlichen Erträgen zu kämpfen.

Entwicklung seit 1990

Bis zur Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 waren alle Genossenschaften nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz als gemeinnützig anerkannt. Nach Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 blieb für die Wohnungsbaugenossenschaften ein Teil der Vorteile der Wohnungsgemeinnützigkeit in Form der gemeinnützigen „Vermietungsgenossenschaft“ nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 des Körperschaftsteuergesetzes erhalten, wonach eine Befreiung von der Körperschaftsteuer vorgesehen ist, sofern der Tätigkeitsschwerpunkt der Genossenschaft die Vermietung von Wohnraum an die Mitglieder ist. Diese Begünstigung dient der Unterstützung der Genossenschaften als besondere eigentumsartige Selbsthilfe im Wohnen.

Um Wohnungsbaugenossenschaften mit mehr Kapital auszustatten, wurde mit der Einführung des Gesetzes, Gesetz zur Einführung der Europäischen Genossenschaft und zur Änderung des Genossenschaftsrechts" welches am 18. August 2006 in Kraft trat, das investierende Mitglied ins Leben gerufen. Mit einer besseren Kapitalausstattung wollte man die Schaffung von Wohnraum fördern, das investierende Mitglied steht aber sehr in Kritik und wird nur von wenigen Wohnungsbaugenossenschaften aufgenommen.

Veränderung der Wohnungsbaugenossenschaften nach der Wiedervereinigung, nach dem Fall der Mauer kam es nur noch zu wenigen großen Änderungen an der Grundfunktionsweise von Wohnungsbaugenossenschaften. Die letzte Änderung im Genossenschaftsgesetz fanden 2006 statt und umfasste vier wichtige Punkte für die Wohnungsbaugenossenschaften:

- drei statt sieben Gründungsmitglieder sind ausreichend,

- Kapitaleinlagen können in Form von Sacheinlagen, das heißt materielle oder immaterielle Vermögensgegenstände, getätigt werden,

- Genossenschaften bis 20 Mitglieder müssen nur ein Vorstandsmitglied wählen und können auf einen Aufsichtsrat verzichten,

- kleine Genossenschaften mit einer Bilanzsumme bis zu einer Million Euro sollen Prüfungserleichterungen erhalten.

Die Änderungen halfen besonders den Verwaltungen der kleinen Wohnungsbaugenossenschaften.