Allgemeiner Teil

Der Allgemeine Teil enthält, neben dem Anwendungsbereich (§ 2) und zahlreichen Begriffsbestimmungen (§ 3), in § 6 die an die Energieeffizienz-Richtlinie angepasste Verordnungsermächtigung für die Heizkostenverordnung sowie in § 7 Bestimmungen zu den anerkannten Regeln der Technik.

Anforderungen an Neubauten

Bestandsgebäude

Die energetische Qualität bestehender Gebäude darf nicht verschlechtert werden (§ 46). Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden (§ 47). Wenn Außenbauteile verändert oder erneuert werden (z. B. Fenster oder der Putz einer Außenwand), müssen dabei die in Anlage 7 genannten jeweiligen Mindeststandards hinsichtlich des Wärmedurchgangskoeffizienten eingehalten werden (§ 48). Auch die Anforderungen an bestehende Gebäude werden nach § 9 Abs. 1 im Jahr 2023 überprüft.

Regelungen zu Heizungs- und Kühlungsanlagen

Heizkessel, die flüssigen oder gasförmigen Brennstoff verbrauchen und vor dem 1. Januar 1991 aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Das Gleiche gilt für später in Betrieb genommene Heizkessel, sobald sie 30 Jahre in Betrieb waren. Dies gilt jedoch nicht für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Leistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt (§ 72 Abs. 1–3). Ab dem 1. Januar 2026 sollen in Bestandsgebäuden neue Heizungen, die mit Öl oder festem fossilem Brennstoff beschickt werden, nur dann noch eingebaut werden dürfen, wenn der Wärmebedarf anteilig auch durch erneuerbare Energien gedeckt wird (§ 72 Abs. 4). Allerdings sieht das GEG in § 72 Abs. 5 eine Ausnahme vor, wenn Erdgas und Fernwärme nicht zur Verfügung stehen und die Nutzung erneuerbarer Energien nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt.

Energieausweise

Die Regelungen zu Energieausweisen für Gebäude sind in den §§ 79–88 enthalten. Die Vorlagepflicht bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung besteht nicht nur für Verkäufer oder Vermieter, sondern auch für Immobilienmakler (§ 80 Abs. 3 bis 5). Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss der Käufer nach § 80 Abs. 4 S. 6 ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer nach § 88 ausstellungsberechtigten Person führen, soweit dies unentgeltlich angeboten wird. § 85 regelt die Angaben, die im Energieausweis enthalten sein müssen, sie entsprechen im Wesentlichen den bisherigen Pflichtangaben. § 87 bestimmt die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Verfahren

Am 19. April 2023 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf für die 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Der Gesetzesentwurf wird umgangssprachlich auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet. Dazu gibt es eine kontroverse gesellschaftliche und politische Debatte. Nach Presseberichten im Juni 2023 ist angedacht, diese Vorgabe auch vom Alter der Häuser abhängig zu machen. Am 15. Juni 2023 fand im Plenum des Bundestages die erste Lesung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung statt. Am 21. Juni 2023 wurden im Ausschuss für Klimaschutz und Energie des Bundestages Sachverständige angehört. Am gleichen Tag fand im Plenum des Bundestages eine Befragung der Bundesregierung zu den geplanten Änderungen statt. Am 27. Juni 2023 stellten die Koalitionsfraktionen Ergebnisse ihrer Verhandlungen zu noch offenen Punkten des Änderungsgesetzes vor. Am 30. Juni 2023 wurde dem zuständigen Ausschuss die über 100-seitige „Formulierungshilfe des BMWK [Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz] für einen Änderungsantrag“ der Koalitionsfraktionen vorgelegt. Am 3. Juli 2023 fand eine zweite Sachverständigenanhörung im Ausschuss für Klimaschutz und Energie statt.

Für den 7. Juli 2023 war die zweite und dritte Lesung im Plenum angesetzt. Am 5. Juli 2023 gab das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) einem Eilantrag von Thomas Heilmann, einem Abgeordneten der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag, gegen die Gestaltung des Gesetzgebungsverfahrens zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes statt und gab dem Bundestag auf, die zweite und dritte Lesung nicht innerhalb der laufenden Sitzungswoche durchzuführen. Der Hauptsacheantrag im Organstreitverfahren erscheine mit Blick auf das Recht des Antragstellers auf gleichberechtigte Teilhabe an der parlamentarischen Willensbildung aus Art. 38 Abs. 1 Satz 2 GG weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet. Das Bundesverfassungsgericht schrieb in seiner Begründung: „Den Abgeordneten steht nicht nur das Recht zu, im Deutschen Bundestag abzustimmen (zu ‚beschließen‘, vgl. Art. 42 Abs. 2 GG), sondern auch das Recht zu beraten (zu ‚verhandeln‘, vgl. Art. 42 Abs. 1 GG).“ Heilmann hatte unter anderem darauf hingewiesen, dass der Bundestag noch für den laufenden Kalendermonat eine Sondersitzung anberaumen könnte.

Die Spitzen der Koalitionsfraktionen teilten mit, dass es keine Sondersitzung in der Sommerpause geben werde und dass die Verabschiedung des Gesetzes auf Anfang September verschoben werde. Nachdem am 5. September 2023 über die Aufsetzung des Gesetzesentwurfs auf die Tagesordnung in einer Geschäftsordnungsdebatte debattiert und abgestimmt wurde, wobei die Koalitionsfraktionen für und die Oppositionsfraktionen gegen die Aufsetzung stimmten, fand die Abstimmung nach Aussprache am 8. September 2023 statt; in namentlicher Abstimmung stimmten dabei 397 Abgeordnete für den vom Ausschuss für Klimaschutz und Energie gegenüber dem Regierungsentwurf umfangreich abgeänderten Gesetzesentwurf, 275 Abgeordnete stimmten gegen ihn, fünf Abgeordnete enthielten sich. Am 29. September 2023 lehnte der Bundesrat einen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses ab und billigte dadurch die Gesetzesänderungen. Damit treten diese größtenteils zum 1. Januar 2024 in Kraft.

Inhalt

Ab 1. Januar 2024 neu eingebaute Heizungen sollen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Zulässig sind:

1. Fernwärmeanschluss
2. Wärmepumpe
3. Elektrogebäudeheizung i. S. d. § 71d
4. Solarthermie i. S. d. § 71e
5. Heizungsanlage zur Nutzung von Biomasse (Z.B. Hackschnitzelheizung) oder grünem oder blauem Wasserstoff
6. Wärmepumpen-Hybridheizung bestehend aus einer Wärmepumpe in Kombination mit einer Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung i. S. d. § 71h
7. Solarthermie-Hybridheizung bestehend aus einer solarthermischen Anlage nach Maßgabe der §§ 71e und 71h Absatz 2 in Kombination mit einer Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung nach Maßgabe des § 71h Absatz 4

Zum Teil handelt es sich um eine gesetzliche Fiktion, weil manche Heizungsarten erst in etlichen Jahren mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien erzielen müssen:

• Fernwärme: Aktuell beruht Fernwärme noch zu rund 70 Prozent auf der Verbrennung von Erdgas und Kohle. 30 Prozent entfallen auf Müllverbrennung und Verbrennung von Biomasse sowie auf Geothermie und andere erneuerbare Quellen. Der Gesetzesentwurf enthält folgende Vorgaben für Fernwärme: Bestehende Fernwärmenetze sollen bis 2030 mindestens 50 Prozent erneuerbare Wärme oder Abwärme einsetzen. Neue Fernwärmenetze sollen von Anfang an einen Anteil von 65 Prozent erneuerbare Wärme oder Abwärme einsetzen.
• Für Gas- und Ölheizungen in Bestandgebäuden gibt es Ausnahmeregelungen (siehe Ausnahmen).

Ausnahmen:

• Es sollen verpflichtend kommunale Wärmeplanungen erarbeitet werden, wobei Großstädte ab 100.000 Einwohnern eine Wärmeplanung bis Juli 2026 und kleinere Städte diese bis Juli 2028 vorlegen sollen. Solange die Wärmeplanung noch nicht existiert, dürfen in Bestandsbauten auch nach dem 1. Januar 2024 noch Gasheizungen eingebaut werden, wenn diese auf einen Wasserstoffbetrieb umrüstbar sind. Für Bestandsbauten, für die in absehbarer Zeit der Anschluss an ein Wärmenetz möglich sein wird, darf noch zehn Jahre lang eine Gasheizung weitergenutzt werden. Diese Ausnahmeregelungen gelten nicht für ab 2024 fertiggestellte Neubauten. Nach dem 1. Januar 2024, aber vor Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung noch nicht abgeschlossen) müssen neu eingebaute Gasheizungen ab 2029 zu 15 Prozent mit klimaneutralem Gas aus Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden, ab 2035 zu 30 Prozent und ab 2040 zu 60 Prozent. Wenn die Gasheizung erst nach Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung abgeschlossen) eingebaut wird, muss sie auf Wasserstoff umgestellt werden können und die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ein entsprechendes Wasserstoff-Versorgungsnetz vorsehen.
• Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel kaputt geht (Heizungshavarie), hat man drei Jahre Zeit, eine der erlaubten Alternativen einzubauen. Während der Übergangszeit von drei Jahren darf eine Heizung mit fossilen Brennstoffen eingebaut und genutzt werden. Das Bundeswirtschaftsministerium hofft, dass sich rasch ein Markt für gebrauchte Heizungen und Mietmodelle entwickeln wird. Hinzu kommen jedoch die Kosten für Installation und Deinstallation der Übergangsheizung.
• In Mehrfamilienhäusern haben die Wohnungseigentümer ab 2024 drei Jahre lang Zeit zu entscheiden, wie in Zukunft zulässig geheizt werden soll. Für die Umsetzung bleiben dann noch einmal zehn Jahre Zeit.
• Keine Pflicht zum Heizungstausch besteht für Menschen, die Sozialleistungen beziehen, und für Hauseigentümer, bei denen die Kosten für den Umbau den Wert der Immobilie übersteigen. Ursprünglich sollten auch über 80 Jahre alte Menschen befreit werden, was aber wieder aus dem Gesetzesentwurf gestrichen wurde.

Ausnahme von den Ausnahmen: Gemäß dem schon länger bestehenden § 72 GEG dürfen Heizkessel, die keine Niedertemperaturheizung und Brennwertkessel sind, maximal 30 Jahre lang betrieben und müssen dann ausgebaut werden. Das Alter des Heizkessels kann man am Typenschild außen am Wärmeerzeuger ablesen. Wer als Eigentümer ein Ein- oder Zweifamilienhaus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist von der Austauschpflicht befreit gemäß der Ausnahmeregelung in § 73 GEG. Die Austauschpflicht greift aber dann wieder, wenn das Haus durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft den Eigentümer wechselt. In diesem Fall bleiben zwei Jahre Zeit, um die Heizung auszuwechseln.

Mieterschutz: In einem vermieteten Gebäude kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c GEG eine Mieterhöhung auf Grund dieser Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 des BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt oder Ausnahmen vorliegen. Anderenfalls dürfen nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten einer Mieterhöhung zugrunde gelegt werden (§ 71o Abs. 2 GEG). Die Monatsmiete darf wegen eines Heizungstauschs um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Wegen weiterer Modernisierungsarbeiten – etwa neue Fenster oder Isolierung – darf die Monatsmiete um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.

Lob und Kritik

• Veronika Grimm, Mitglied im Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, kritisierte, dass das Gesetz sehr kompliziert sei und die Klimaschutzziele im Wärmesektor damit wahrscheinlich nicht erreicht werden können. Sie kritisierte zudem Unsicherheit bei der finanziellen Unterstützung, da „immense Summen“ versprochen werden. Das Versprechen alle Menschen so zu entlasten, „dass es nicht mehr so wehtut, das wird man nicht lange einhalten können“.
• Germanwatch kritisierte, dass es größere Emissionsreduzierungen erst zum Ende des jetzigen Jahrzehnts geben werde. Das seien genau die Verzögerungen zu Lasten der jungen Generation, welche das Bundesverfassungsgericht 2021 für verfassungswidrig erklärt habe (Klimabeschluss).
• Die Präsidentin des Sozialverbands VdK, Verena Bentele, forderte niedrigschwellige Hilfen für Senioren. Härtefallregelungen dürften nicht zu einer „unüberwindlichen bürokratischen Hürde“ werden.
• Der Mieterschutz wird vom Sozialverband Deutschland begrüßt. Kritisiert wird jedoch, dass mit dem Gesetz die Mieten trotzdem weiter steigen dürften. „Die neue Modernisierungsumlage darf zwar nur 50 Cent pro Quadratmeter betragen, dennoch werden Mieterinnen und Mieter deutlich mehr zahlen müssen als bisher. Und das, obwohl die Mieten gerade in Großstädten explodieren und immer mehr Haushalte mit den Mietkosten überlastet sind.“
• Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert vor allem, dass Vermieter für den Heizungstausch lediglich die 30-prozentige Grundförderung erhalten. Von den zusätzlichen Klima- und Tempoboni sind Vermieter ausgeschlossen. Das führe dazu, dass Vermieter mit bezahlbaren Mieten nicht genügend Eigenkapital für die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung hätten. Zusammen mit gestiegenen Baukosten und Zinsen treibe das neue GEG die Nettokaltmieten hoch, für Neubauten würden 18,10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter notwendig, um Bauprojekte wirtschaftlich zu halten. Mitte 2021 waren noch nur 10,95 Euro Kaltmiete notwendig. Gleichzeitig steige durch die Zuwanderung die Nachfrage nach neuem Wohnraum enorm. Nach Berechnung des Verbandes der Wohnungswirtschaft müssen für eine Umstellung auf eine Wärmepumpe 250 Euro pro zu beheizenden Quadratmeter investiert werden. Da Mieterhöhungen wegen des Heizungstauschs gedeckelt sind und unter Berücksichtigung von Zins, Tilgung und staatliche Förderung, wäre die Investition theoretisch erst nach 29 Jahren wieder eingespielt. „Nachdem was wir wissen, hält eine Wärmepumpe maximal 15 Jahre“, sagt der Präsident des Verbandes der Wohnungswirtschaft, Axel Gedaschko. „Da gehen nun nicht alle Bestandteile auf einmal kaputt. Aber ein Hauptbestandteil ist der Kompressor und der hält in der Regel halt nicht länger als genau diese 15 Jahre.“ Demnach ist es laut Verband der Wohnungswirtschaft mathematisch ausgeschlossen, dass sich der Einbau einer Wärmepumpe für einen Vermieter rechnen kann.
• Auch die Kommunale Wohnungsgesellschaft kritisierte, dass unklar bleibe, wie ein Heizungstausch nach dem neuen GEG finanziell gestemmt werden könne.