Facilitymanagement ([fəˈsɪlɪtɪ ˌmænədʒmənt], gebräuchliche Abkürzung: FM; alternative Schreibweise Facility Management oder Facility-Management), auch Liegenschaftsverwaltung oder Gebäudemanagement, bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden sowie deren technische Anlagen und Einrichtungen (englisch facilities). In Großbritannien, Australien und Kanada ist die Bezeichnung facility management üblich, in den USA ursprünglich facilities management. In Deutschland wurde dieser Anglizismus im April 2019 in der DIN EN ISO 41011 genormt.

Facilitymanagement ist eine eigene Wissenschaftsdisziplin und wird als Studiengang an 22 Hochschulen angeboten. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei der rechtssichere Betrieb von Anlagen und Gebäuden, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern sowie den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten oder gar zu steigern.

Begriff

Die DIN EN ISO 41011 definiert Facility (Einrichtung) als „Ansammlung von Assets (3.2.1), die gebaut, installiert oder errichtet wurden, um den Erfordernissen (3.1.4) einer Einheit (3.7.11) zu dienen“. Der Begriff Facility Management wird in dieser Norm gleichgesetzt mit Facilities Management, FM und Gebäudemanagement. Definiert wird er als „organisatorische Funktion, die Personen, Ort und Prozess (3.5.1) innerhalb der bebauten Umgebung (3.2.3) zu dem Zweck integriert, die Qualität (3.7.1) des Lebens von Personen und die Produktivität des Kerngeschäfts (3.1.7) zu verbessern“ Somit ist in dieser Norm u. a. die Spezifizierung durch innerhalb der bebauten Umgebung aufgenommen worden.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in der gültigen deutschen Normung das Facility Management als strukturiertes Leistungsverhältnis zwischen Kerngeschäft (Organisation) und den Unterstützungsprozessen (Provider) verstanden wird. Es geht also nicht nur um Bewirtschaftungskosten von Gebäuden und Anlagen, sondern um die Art und Weise der Bereitstellung von Sekundärleistungen für das eigentliche Kerngeschäft. In Abgrenzung dazu sind aber die im Facilitymanagement-Markt agierenden Dienstleister sowohl immobilienbezogen als auch in nicht-immobilienbezogenen Dienstleistungen wie zum Beispiel Catering, Bereitstellung von Fahrdiensten oder Fuhrpark u. ä. aktiv. Diese Tätigkeiten werden in der Gesamtheit durch die DIN EN ISO 41011 als Facility Services beschrieben.

Umgangssprachlich wird manchmal auch der Begriff Objektbetreuung mit Facility Management gleichgesetzt. Dies ist in Hinblick auf die durch die HOAI als Leistungsumfang für Planer beschriebenen Prozesse in der Leistungsphase 9: Objektbetreuung falsch. Auch in den einschlägigen, deutschsprachigen Normen und Richtlinien (vgl. Abschnitt unten) gibt es keinen Hinweis, dass eine Gleichsetzung dieser beiden Begriffe vorgesehen ist.

Die Abgrenzung der im englischen Sprachgebrauch verbreiteten Begriffe Corporate-Real-Estate-Management (CREM) oder auch Corporate Real Estate Asset Management (CREAM) bzw. betriebliches Immobilienmanagement von Facility Management ist in der Literatur umstritten. Aus Sicht der CREM-Fachleute, werden unter CREM alle immobilienbezogenen Tätigkeiten eines Unternehmens verstanden, dessen Kerngeschäft nicht in der Immobilie liegt. CREM befasst sich mit der wirtschaftlichen Beschaffung, Bewirtschaftung und Verwertung der Liegenschaften von Fertigungs-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen im Rahmen der Unternehmensstrategie. Die Liegenschaften dienen hierbei der Durchführung und Betreuung der Kernaktivitäten. Nach dieser Definition ist FM also Teil von CREM, aber CREM umfasst zusätzlich das Property Management, Asset Management und die Immobilienstrategie. Aus Sicht der FM-Fachleute sind zumindest Anteile aus dem betriebswirtschaftlichen, auf Vermögenswerte ausgerichteten Bereich vom CREM auch Teil des Strategischen Facility Management und eine Trennung der Begriffe ist nicht notwendig. Tatsache ist, dass CREM als Begrifflichkeit später geprägt wurde als FM. Im Jahr 1983 ergab eine Studie von Zeckhauser und Silverman, dass schätzungsweise zwischen 25 und 40 Prozent des Unternehmensvermögens aus Immobilien bestehen. Seitdem hat sich eine große Literatur über die strategische Bedeutung dieses Unternehmensvermögens entwickelt und der Begriff Corporate-Real-Estate-Management wurde eingeführt. Eine Theorie zur Entwicklung der Trennung des strategischen Teils des Arbeitsplatzmanagements vom operativen Teil ist das relativ schlechte Image, mit dem FM konfrontiert war.

Historie

In der Literatur wird häufig beschrieben, dass der Begriff Facility Management erstmals in den 1950er Jahren durch die US-amerikanische Fluggesellschaft Pan-American World Services (PAWS) geprägt wurde. Damals war es das Ziel von FM, die Produktivität bei Betriebsführung und Wartung zu steigern. Die PAWS war Facility-Management-Dienstleister für die US Air Force und gilt als erstes externes Facility-Management-Unternehmen.

Die nächsten Meilensteine in der FM-Entwicklung sind rund 30 Jahre jünger und sprechen für das Corporate Facility Management, wie es sich heute etabliert hat. Im Jahr 1978 veranstaltete einer der weltweit größten Möbelhersteller auf einer Konferenz eine Umfrage, in der die Auswirkungen und der Einfluss gebäudespezifischer Faktoren auf die Produktivität eines Unternehmens untersucht wurden. Das Unternehmen hoffte, die Stagnation beim Verkauf seiner Möbel durch die Schaffung von Arbeitsplätzen aus ergonomischer und arbeitspsychologischer Sicht zu verbessern. Zu dieser Zeit war ein solches Denken zur Erreichung der zentralen Unternehmensziele völlig neu. Auf Grund eines auf dieser Konferenz getroffenen Beschlusses zur Gründung einer Arbeitsgruppe wurde im Jahr 1979 in Ann Arbor, Michigan das Facility Management Institute (FMI) gegründet. In der Folge setzt sich auch die Wissenschaft mit dem Thema auseinander. Kurze Zeit später, im Jahr 1980, gründeten während eines Seminars am Facility Management Institute in Ann Arbor etwa 40 Facility Management-Mitarbeiter aus verschiedenen Unternehmen und öffentlichen Einrichtungen die National Facility Management Association NFMA, die später nach der Aufnahme weiterer Länder zur International Facility Management Association IFMA wurde.

In Europa wurde Facility Management Mitte der 1980er Jahre eingeführt, zunächst in Großbritannien. Aus diesem Grund wurde im Jahr 1985 der Verband der Facility Manager (AFM) gegründet. Ein weiterer Meilenstein in der Geschichte des Facility Managements war der Aufbau eines europäischen Netzwerks im Jahr 1990 in Glasgow. Außerhalb der USA, Kanadas und Europas hat sich Facility Management auch in Australien und Japan etabliert.

Als Ziele des im Jahr 1989 gegründeten German Facility Management Association, kurz GEFMA, gelten die Aktivitäten des Facility Management in Deutschland zu fördern, um neben den unterschiedlichen Auffassungen aller am Markt Beteiligten einen Ausgleich auch durch Bündelung zu schaffen. Auch das Programm der IFMA Germany e. V. als der im Jahr 1996 gegründeten deutsche Landesgruppe der IFMA ist ähnlich. Nach anfänglichen Schwierigkeiten fördern die beiden Landesverbände nun den Aufbau eines Facility Managements in Deutschland durch gezielte Zusammenarbeit. Für das einheitliche Verständnis zu dem Begriff Facility Management in Deutschland war auch die Veröffentlichung der DIN EN 15221-1 und 15221-2 im Jahr 2007 von entscheidender Bedeutung.

Leistungsumfang

Das Facilitymanagement sorgt als Sekundärprozess für einen langfristigen Erhalt oder eine Erhöhung der Vermögenswerte von Unternehmen in Form von Bausubstanz, Anlagen und Einrichtungen. Im deutschen Sprachgebrauch wird FM hauptsächlich auf Gebäude und Liegenschaften bezogen. Dabei wird der Begriff über den Leistungsumfang (Aufgaben) definiert. Die Aufgaben werden in den technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Bereich unterteilt. Als Beispiele können das Überwachen der technischen Gebäudeausrüstung (TGA), das Organisieren und Beauftragen von Gebäude-Dienstleistungen, das Erstellen von Ausschreibungsunterlagen für Umbau und Instandhaltung sowie das Beschaffungsmanagement für sämtliche Gebrauchsgüter von der Energie bis zum Werbemittel genannt werden.

Facilitymanagement ist ein ganzheitlicher, strategischer und lebenszyklusbezogener Managementansatz, um Facilities, ihre Systeme, Prozesse und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen und marktgerechten Bedürfnisse anzupassen. Es optimiert so den Betrieb, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzung, die Vermarktung und die Werterhaltung der gesamten Liegenschaften und Einrichtungen einschließlich aller hierfür notwendigen Prozesse und erreicht dadurch eine ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastrukturerstellung, -bereitstellung und -bewirtschaftung mit dem Ziel, den Ertrag langfristig zu steigern, die Qualität zu sichern und Wert zu erhalten.

Marktvolumen und Anbieter

Einer Studie von Roland Berger Strategy Consultants aus dem Jahr 2012 zufolge sollte für das Facilitymanagement der Markt für Energie- und Ressourceneffizienz im Gebäudemanagement bis 2020 um jährlich 6,5 Prozent wachsen. Im Jahr 2017 ist das Marktvolumen für Facility Services deutlich langsamer gewachsen. Nach Wachstumsraten von 5 Prozent im Jahr 2015 und 4,2 Prozent im Jahr 2016, betrug das Wachstum im Jahr 2017 nur 1,5 Prozent. Die Facility Management-Branche trug im Jahr 2016 laut GEFMA über 134 Milliarden Euro zur deutschen Bruttowertschöpfung bei. Im Jahr 2014 umfasste das Bewirtschaftungsvolumen von Facilitymanagement in Deutschland mit über 4,5 Millionen Erwerbstätigen von knapp 206 Milliarden Euro sowie eine Bruttowertschöpfung von 130 Milliarden Euro. Dies entsprach einen Anteil von 5,42 Prozent am Bruttoinlandsprodukt.

In den Jahren 2016 und 2017 bestimmten die folgenden Unternehmen maßgeblich den deutschen Markt für Facility Services:

Im Jahr 2013 bestimmten die im nachfolgenden Ranking aufgeführten Anbieter maßgeblich den deutschen Markt für Facility Services. Die Aufnahme in des nachfolgenden Rankings unterliegt genau definierten Kriterien. Mindestens 66 Prozent des Umsatzes resultieren aus externen Aufträgen, mindestens 66 Prozent des Facility-Service-Umsatzes bestehen aus infrastrukturellem und technischem Gebäudemanagement. Die Angaben wurden bereinigt durch Umsätze mit Servicegesellschaften und Organschaften.

• ^*) Umsatz- und/oder Mitarbeiterzahlen teilweise geschätzt
• ¹⁾ Umsatzzuwachs u. a. bedingt durch Vollkonsolidierung der Schubert Holding AG & Co. KG im Jahr 2013. Auslandsumsatz seit 2013 durch Schwestergesellschaft erbracht
• ²⁾ Exklusive Kursana und Kulturkaufhaus. Gesamtumsatz Dussmann Gruppe 2013: 1.843 Mio. Euro
• ³⁾ Vormals Hochtief Solutions AG
• ⁴⁾ Inlandsumsatz inkl. Servicegesellschaften und Organschaften: 670,0 Mio. Euro
• ⁵⁾ Inklusive Umsätze der Cofely Deutschland GmbH und Cofely Refrigeration GmbH
• ⁶⁾ Umsätze mit Industrieservices werden in der separaten Industrieservice-Liste 2014 ausgewiesen.

In der Schweiz ist die ISS Facility Services AG aus Zürich (Tochterunternehmen des Dänischen Konzerns ISS A/S) mit einem Umsatz von mehr als 800 Millionen Schweizer Franken der dominierende Anbieter. Auf Rang zwei folgt Bouygues Energies & Services vor Vebego, CBRE, CHF Engie und Honegger.

Techniken

Als computer-aided facility management (CAFM), wird die Unterstützung des administrativen Facilitymanagements durch die Informationstechnik bezeichnet. Die Arbeitsplätze des Facilitymanagements selbst werden unter anderem unterstützt durch Gebäudeautomation, Brandmeldeanlage, Videotechnik, Elektroakustische Anlage. Ziel der Gebäudeautomation ist es, Funktionsabläufe gewerkeübergreifend und selbständig durchzuführen, deren Bedienung zu vereinfachen oder zu überwachen. Sensoren, Aktoren, Bedienelemente, Verbraucher und andere technische Einheiten im Gebäude werden miteinander vernetzt. Abläufe können in Szenarien zusammengefasst werden. Kennzeichnendes Merkmal ist die dezentrale Anordnung der Steuerungseinheiten sowie die durchgängige Vernetzung mittels eines Bussystems. Weiterhin gehören technische Anlagen für Safety, Sicherheit im Sinne der übergreifenden Betriebssicherheitsverordnung dazu, die u. a. unter dem Dach der Gebäudeleittechnik als Hilfs- und Steuerungssysteme vom Facilitymanagement innerhalb des Gebäudemanagements genutzt werden. Zum Facilitymanagement gehören auch die technischen Vorrichtungen, die der Sicherheit dienen, siehe Sicherheit, Technik für elektrische und elektronische Sicherheitssysteme, siehe Sicherheitssystem, gebäudetechnische Anlagen, die der Gebäudesicherheit dienen, sowie in der Informationstechnik die Methoden der Informationssicherheit.

Fachbestandteile

Von der GEFMA sind in den Richtlinien 600ff Berufsbilder im Facilitymanagement veröffentlicht worden.

Die fachlichen Bestandteile weisen folgende Struktur auf:

• Grundlagen
  • Naturwissenschaften/ Technik/ Informatik
  • Wirtschaftswissenschaften/ Management
• Kernfächer
  • technisches Management
  • kaufmännisches Management, vgl. u. a. auch Verwaltung
  • infrastrukturelles Management
  • Flächenmanagement gemäss DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen

Organisationen, Verbände, Vereine

• Corenet Global Inc. Internationaler Fachverband für Corporate-Real-Estate-Management
• EuroFM: European facility management association
• fma: Facility Management Association of Australia
• fmpro: Schweizerischer Verband für Facilitymanagement und maintenance setzt sich nach eigenen Angaben für die Bedürfnisse seiner Mitglieder in der ganzen Breite ein. Sie fördert durch ihre Aktivitäten den Stellenwert und das Verständnis für die FM-Branche in Wirtschaft und Öffentlichkeit.
• GEFMA (German Facility Management Association): Ein Schwerpunkt der Aktivitäten liegt bei der Erstellung von Richtlinien. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Zertifizierung von qualifizierten Bildungsträgern für das Facilitymanagement.
• IFMA International Facility Management Association. Besonderes Augenmerk wird auf das Thema qualifizierte Ausbildung gelegt (Kompetenzentwicklung).
• RealFM e.V. (Associacion for Real Estate and Facility Managers): Europäisch ausgerichteter Berufsverband für Real-Estate- und Facility-Manager. Im Mittelpunkt der Aktivitäten stehen die Verknüpfung der Aufgaben von Immobilien- und Facilitymanagement sowie die Gestaltung der Schnittstellen zwischen allen an diesen Prozessen Beteiligten.
• VBI (Verband Beratender Ingenieure, Berlin): Erarbeitung der AHO Nr. 16 „Facility Management Consulting“, in der aktuellen 3. Auflage (Bundesanzeiger-Verlag).

Normen und Richtlinien

• DIN EN ISO 41001: Facility Management Managementsysteme – Anforderungen mit Anlagen für die Anwendung.
• DIN EN ISO 41011: Facility Management – Begriffe.
• DIN EN ISO 41012: Facility Management – Leitfaden zur strategischen Beschaffung und der Entwicklung von Vereinbarungen.
• DIN EN 15221: Facility Management (Teil 2 bis 7).
• DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen (plus ein Beiblatt zur Gegenüberstellung von Leistungen).
• DIN 32835: Technische Produktdokumentation – Dokumentation für das Facility Management (Teil 1 und 2).
• GEFMA 100: Facility Management (Teil 1 und 2).
• GEFMA 110: Einführung von Facility Management – Vorgehen bei der FM-Einführung in Unternehmen und öffentlichen Verwaltungen.
• GEFMA 160: Nachhaltigkeit im Facility Management – Grundlagen und Konzeption.
• GEFMA 200: Kosten im Facility Management – Kostengliederungsstruktur zu GEFMA 100.
• VDI 3810: Betreiben und Instandhalten von gebäudetechnischen Anlagen (acht Blätter).
• VDI 4703: Facility Management – Lebenszykluskostenorientierte Ausschreibung.
• VDI 6009: Facility Management (drei Blätter).
• VDI 6026, Blatt 1.1: Dokumentation in der TGA – Facility Management-spezifische Anforderungen.
• VDI 6039: Facility Management – Inbetriebnahmemanagement für Gebäude.
• VDI 6041: Facility Management – Technisches Monitoring von Gebäuden und TGA.
• CRB/IFMA Schweiz Richtlinie: ProLeMo – Prozess-/Leistungsmodell im Facility Management, 2009, ISBN 978-3-7281-3214-7.
• IFMA Schweiz: Lebenszykluskosten-Ermittlung von Immobilien: Modell inkl. Anwendungstool. 2010, ISBN 978-3-7281-3364-9.

Literatur

• Hanspeter Gondring, Thomas Wagner: Facility Management: Handbuch für Studium und Praxis. 3. Auflage. Vahlen, 2018, ISBN 978-3-8006-5590-8. 
• Michaela Hellerforth: Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen. 1. Auflage. Springer, Berlin Heidelberg 2006, ISBN 978-3-540-32196-5. 
• Jörn Krimmling: Facility Management: Strukturen und methodische Instrumente. 5. Auflage. Fraunhofer IRB, 2017, ISBN 978-3-8167-9812-5. 
• Michael May: CAFM-Handbuch: IT im Facility Management erfolgreich einsetzen. 3. Auflage. Springer Vieweg, 2013, ISBN 978-3-642-30501-6. 
• Jens Nävy, Wolfgang Löwen: Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele. 4. Auflage. Springer, Heidelberg 2012, ISBN 978-3-642-32568-7. 
• Joachim Oelschlegel: CAFM – Computerunterstützung im Facility Management, 1. Auflage. expert verlag 2010, ISBN 978-3-8169-3002-0.
• Markus Thomzik, Frank Striewe, Alexander Knickmeier: FM-Branchenreport 2010: Die volkswirtschaftliche Bedeutung des Facility Management, 1. Auflage. Institut für angew. Innovationsforsch, Bochum 2010, ISBN 978-3-9288-5427-6.

Siehe auch

• Instandhaltung
• Hausmeister
• Reinigungsmanagement

Weblinks

• Linkkatalog zum Thema Facility Management bei curlie.org (ehemals DMOZ)
• GEFMA e.V./RealFM e.V.: Der Facility Manager – ein vielseitiges Berufsbild. Das Berufsbild des Facility Managers in Deutschland. In: Facility Management 3/2007. (PDF; 1,33 MB)

Einzelnachweise